เรื่องราคาประเมินธนาคารนั้นเป็นสิ่งสำคัญ การขอสินเชื่อบ้านจำเป็นอย่างยิ่งที่จะให้บริษัทประเมินเข้ามาประเมินบ้าน ผ่านไม่ผ่านก็อยู่ตรงประเมินนี่แหละครับ
ระหว่างการสร้างบ้านขายจำนวน 1-4 ยูนิต กับ 5-8 ยูนิต ขึ้นไป จึงมีราคาต่างกัน
ในการประเมินราคาธนาคาร สำหรับ #สินเชื่อบ้านรายย่อย ในเมืองไทยมี 2 วิธี
1.#วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (market approach)เอาแบบภาษาเรียบง่าย คือ การใช้ราคาตลาดในบริเวณนั้น มาเปรียบเทียบกับทรัพย์สิน เวทราคาออกมาโดยคำนึงถึง ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม ถนนผ่านหน้า สาธารณูปโภค ข้อกฎหมายท้องถิ่น (ผังเมือง, เทศบัญญัติ เป็นต้น) ขนาดเนื้อที่ดิน พื้นที่ใช้สอย รูปแบบอาคาร คุณภาพโครงการ เป็นต้น
2.#วิธีต้นทุน (cost approach) คือการแยกราคาที่ดิน และตัวอาคารออกจากกัน โดยใช้วิธีที่1 หามูลค่าที่ดิน และหามูลค่าอาคารโดยถอดเป็นตรม.ออกมาแล้วคูณค่าก่อสร้างตามการก่อสร้างจริง หรือ ตามBOQ แล้วนำมาบวกกัน ก็จะได้มูลค่าที่จะประเมิน
ซึ่งต้องใช้ราคาตลาดที่ดิน บริเวณใกล้เคียง เพื่อมาเปรียบเทียบอย่างน้อย 3-4 ข้อมูล แล้วแต่เงื่อนไขของธนาคารนั้นๆ
#ดังนั้นถ้าเราสร้างเพียง 3-4 ยูนิต (รวมทั้งโครงการบ้านสั่งสร้าง และ แบบกู้ซื้อกู้สร้าง)
จะต้องใช้วิธีที่ 2 ในการประเมิน
**#ถ้าจับที่ดินดิบมาต่ำกว่าราคาตลาดก็จะไม่เหนื่อยในการดันราคาBOQ **
#แต่ถ้าจับที่ดินมาแพงหรือพอๆกับราคาตลาด พัฒนาแล้วเสร็จ นอกจากหากำไรจากการพัฒนาที่ดินยากแล้ว ต้องมาดัน BOQ หรือ เซฟคอร์สก่อสร้าง อีกเหงือกแห้ง???
?ต่อให้ ราคาตลาดโครงการบริเวณใกล้เคียงแพงแค่ไหน ก็ยากในการนำไปเทียบกับราคาตลาด เพราะบริษัทประเมินบางบริษัท หรือ ประเมินบางแบงค์ อาจให้ประเมินด้วยวิธีที่ 2
? แต่ถ้าทำแบบ 5-8 ยูนิต ขึ้นไป จึงจะสามารถประเมินราคาด้วยวิธีที่ 1 ได้,
#ทีนี้เราสามารถเทียบกันเองในโครงการได้ หรือ นำไปเทียบกับโครงการข้างเคียงบางส่วน ซึ่งจะไม่สนใจ ต้นทุนการพัฒนาแล้ว ราคาบ้่านโครงการเราก็จะกระชากขึ้นตามราคาตลาดทันที
#นี่คือสาเหตุที่ทำให้เกิดปัจจัยดังกล่าว ก่อนพัฒนาโครงการ ต้องเลือกว่าจะเล่นเกมส์ไหน
#ควรวางแผนและทำการบ้านมาให้ดีให้แม่นยำ Project feasibility study จึงมีความสำคัญในการวางแผนมากๆครับ
ที่มา : AMAG Property
